Кому поможет льготная ипотека на вторичку?

МЫ НАШЛИ ВАШИ ДЕНЬГИ

В перспективе, как пообещал директор Департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин, условия субсидирования будут пересмотрены. «Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения (в правительственное постановление №220 от 13.03.15) совместно с Минфином», – цитируют СМИ заявление чиновника.

Продавцы на вторичном рынке смогут воспользоваться субсидируемой государством ипотекой только при одном условии: полученные деньги они должны будут использовать для приобретения строящегося жилья.

По словам представителя Минстроя, идея родилась на недавнем совещании с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками. Строители жаловались, что лицо, готовое купить жилье с привлечением льготной ипотеки, зачастую не может найти деньги, если у него не получается продать свою старую квартиру. В то же время спрос на вторичном рынке заметно отстает. Соответственно, растет доля сделок, которые разваливаются.

СПАСАЕМ ГОСПРОГРАММУ

Причины, заставляющие министерских служащих изобретать новые схемы госсубсидирования ипотеки, понятны. При сохранении сегодняшних условий льготного кредитования выделенные государством в марте этого года 20 млрд рублей не будут освоены.

Уже, по итогам второго квартала, из 38 выдающих льготную ипотеку банков 21 не смог выполнить обязательства по объему сделок. Напомним, что по госпрограмме для каждого кредитора устанавливается индивидуальный лимит по объему сделок, который должен быть не меньше 300 миллионов рублей в месяц.

То есть, госпрограмма рискует оказаться сорванной. И об ее продлении в марте 2016 года и выделении новых миллиардов рублей из бюджета говорить будет бессмысленно.

В то же время расширение госсубсидирования на вторичку в теории могло бы заметно улучшить показатели исполнения госпрограммы. Ведь сегодня объемы ипотечных сделок на вторичном рынке заметно ниже, чем на первичном. По разным оценкам, сегодня на первичку приходится от 65% до 80% выдаваемых жилищных кредитов (при этом уточним, что не вся ипотека на первичку – льготная). А значит, есть резервы.

Как уточняет вице-президент «Санкт-Петербургской палаты недвижимости» Николай Лавров, сегодня городской вторичный рынок можно охарактеризовать следующими цифрами. В ипотеку берется порядка 20% объектов. При адекватной цене на квартиры эконом-класса срок экспозиции составляет один-два месяца. Если же цена чуть выше рыночной, экспозиция может растянуться до бесконечности.

«Количество сделок купли-продажи и мены в Петербурге за первое полугодие уменьшилось на 21,6%. В цифровом соотношении – это 36,7 тыс. сделок к 46,9 тыс. в 2014-м», – добавляет президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко.

СТАВКА, Я ВАС ЗНАЮ

Субсидируемая ипотека, даже не смотря на низкие ставки, не смогла «захватить» весь ипотечный рынок. В мае-июле, когда практически все участвующие в госпрограмме банки (37 из 39) стали выдавать льготные кредиты (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АИЖК доля «госипотеки» достигала 45%. Остальные заемщики платили по полной.

Кстати, во втором квартале нынешнего года (когда госпрограмма объективно заработала) по сравнению с первым кварталом доля ипотеки увеличилась незначительно. А в целом по рынку доля сделок с ипотекой оказалась в четыре раза меньше, чем сделок без привлечения кредитов.

Между тем, вопрос о разнице ставок субсидируемой и несубсидируемой ипотеки теряет остроту. Напомним, согласноИндексу «БН-Ипотека» на начало мая ставки по ипотеке на вторичку составляли 18-19%. То есть были выше льготных ставок на 6-7 процентных пунктов. Сегодня же разница между ставками заметно ниже. По методике расчета Индекса «БН-Ипотека» ставки на вторичку выше субсидируемых приблизительно на 3,5 п. п.

А по данным АИЖК разрыв оказывается и того меньше. Как говорится в последнем ежемесячном отчете Агентства, на начало сентября ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьируются в пределах 9,9% – 11,9% годовых (9,9% – 10,9% годовых по стандартам АИЖК и 11,4% – 11,9% у наиболее активных участников рынка). «По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляют 11,75% – 13,25% по стандартам АИЖК и 13% – 14% годовых у других ведущих участников рынка», – утверждают эксперты АИЖК.

В то же время, по подсчетам Росстата, реальные денежные доходы населения РФ в августе 2015 года уменьшились на 4,9% по сравнению с августом 2014 года. А СМИ регулярно публикуют «страшилки» про граждан, не справившихся с финансовыми обязательствами.

Таким образом, главным фактором, тормозящим спрос на вторичку, является не отсутствие субсидирования, а страх пред возросшими в неблагоприятной макроэкономической обстановке рисками.

ЕСЛИ КТО-ТО КОЕ-ГДЕ У НАС ПОРОЙ

Конечно, никто не спорит, что реализация инициативы Минстроя оживит вторичный рынок жилья. Но выраженный в процентах эффект будет не слишком заметным.

И все-таки, озвученные Никитой Стасишиным нововведения могут оказаться на руку части игроков рынка недвижимости. Подобный шаг способен притормозить отставание цен на готовое жилье от инфляции. Ведь теперь, услышав данное обещание, многие продавцы не будут спешить «двигаться» в цене.

ТАБЛИЦА 1

Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильем поквартально

ИСТОЧНИК: АИЖК

Источник: БН-газета