Договор аренды земельного участка: нюансы и рекомендации

Порядок заключения договора аренды земельного участка зависит от того, кто является арендодателем: частное лицо или же уполномоченные орган муниципального образования, Российской Федерации. Так называемая публичная собственность требует особой процедуры торгов, до подписания договора. Для муниципальных образований сдача в аренду земли — один из основных видов доходов. Существенная особенность таких договоров в том, что плата за участок определяется законодательными актами на местном уровне с учетом Постановления Правительства РФ, касающегося методов расчета арендной платы для публичных земельных участков.

Основные требования к договору аренды участка

1. Земля относится к недвижимому имуществу, в связи с чем, право аренды на срок больше 1 года регистрируется в юстиции. Независимо от срока Росреестр вносит сведения о договоре аренды участков лесного фонда.
2. Стороны должны согласовать предмет аренды — участок. Определиться с площадью, границами и иными характеристиками. Все данные имеются в кадастровом паспорте.
3. Указать срок, в течение которого отношения будут действовать.
4. Договор без указания на стоимость аренды считается незаключенным.
5. Правоустанавливающими документами на землю являются:  

• • свидетельство о собственности;
  • акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении участка в собственность либо о предоставленном праве распоряжаться землей;
  • кадастровый паспорт.

До постановки земельного участка на кадастровый учет, оформление аренды невозможно.

Какие нюансы нужно учесть, подписывая договор аренды земельного участка

1. Арендатору стоит обратить внимание, что если участок в долях, необходимо будет получить письменное согласие всех с подтверждающей подписью нотариуса. Супруг или супруга также должны письменно согласиться на сдачу в аренду общей собственности.
2. Если в договоре указана площадь участка больше, чем в документах на него, компанию-арендодателя могут привлечь к административной ответственности, сославшись на самозахват ничейных соток и неправомерное извлечение прибыли.
3. В договоре указывается вид разрешенного использования земли, например, для малоэтажного жилищного строительства. Изменить его после заключения договора аренды нельзя. Стороны могут предусмотреть в договоре несколько видов целевого назначения участка. 
4. Цена за аренду публичных земель определяется с учетом кадастровой стоимости. Если арендатору кажется, что платежи чрезмерны, а стоимость участка завышена, он может обратиться в суд с иском об изменении кадастровой стоимости. В этом случае аренду за новые периоды пересчитают по новым тарифам.
5. Прекращение отношений возможно при грубом нарушении условий Договора одной из сторон. Нерациональное использование земли — еще один повод собственника прекратить отношения. Прежде чем, расторгнуть соглашение сторона должна уведомить контрагента о таком намерении. Срок уведомления, который указывается в тексте договора произвольный. Общий срок — за 30 дней.

Другие советы

• Если вы арендуете участок, на котором имеется здание, поинтересуйтесь, кто собственник строения. По закону собственник недвижимости имеет преимущественное право аренды. Такая же, привилегия предоставляется бывшим арендаторам. Так что, будьте внимательны, может быть, вы занимаете чью-то землю.
• Право аренды может быть передано в залог или внесено в уставной капитал. Главное — уведомить арендодателя.
• Необходимость оповещения арендодателя касается и случаев передачи земли в субаренду.
• Можно заключить договор аренды с правом последующего выкупа земельного участка. В таком случае, в договоре должна быть указана выкупная стоимость. Собственники зданий на участке — первоочередные покупатели. Кроме того, если вы нарушаете условия договора, несвоевременно оплачиваете аренду — в выкупе вам откажут.
• Обычно, муниципальные образования используют типовые формы договор. Прежде чем подписать такую сделку, внимательно прочтите.
• Если стороны хотят дополнить договор или уточнить пункты, они вправе составить дополнительное соглашение. Внимание — оно следует судьбе основного договора, если последний требует госрегистрации, то и соглашение тоже.
• Арендаторам главный совет — избегать пунктов, где указано на возможность изменения условий договора, арендной платы собственником в одностороннем порядке.

Вывод

Аренда земельных участков распространенный способ получение собственниками доходов от своих соток. Арендаторам важно помнить, что оспорить уже подписанный и согласованный сторона договор сложно и хлопотно. Поэтому лучше сразу предусмотреть все нюансы и подводные камни, попросить юриста проанализировать текст предлагаемого на подпись соглашения.