Договор купли-продажи один из самых распространенных и древнейших возмездных договоров. История этого вида договоров складывалась в зависимости от развития самих рыночных отношений. Сегодня, более 75% всех сделок регулируется посредством договоров купли-продажи. Особой разновидностью договора купли-продажи, является договор купли-продажи недвижимости.Социальную значимость этого вида договора трудно переоценить из-за знакомого всем «квартирного вопроса»,кстати, ее подчеркивает и отношение к нему законодателя, нашедшее свое отражение во многих нормативных актах.
Элементарное предствление о договорах купли-продажи недвижимости, в силу их значимости и распространенности, имеет практически каждый гражданин, однако, опять же, в силу их значимости и распространенности, считаю не лишним представить общие правила заключения этих договоров.
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен в простой писменной форме (ППФ) в виде документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. Если договор купли-продажи недвижимости содержит больше одного листа, то он должен быть прошит и скреплен подписями.
Заключение договора купли-продажи квартиры.
Договор считают заключенным с момента его государственной регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрацияявляется единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия-наступившими , со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав.
Данные необходимые для составления договора купли-продажи
Хочется обратить внимание на основные положения, которые необходимо прописать в типовом договоре купли-продажи недвижимости для осуществления успешной регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Паспортные данные продавца.
- Паспортные данные покупателя.
- Полное и подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости и адрес объекта, который покупатель приобретает в собственность.
- Детальное описание объекта с указанием полных и точных его характеристик. Информация в договор вносится на основании кадастрового паспорта квартиры.
- Подробное указание на основание возникновения прав на объект у продавца. Перечисляются все правоустанавливающие документы на недвижимость, в том числе и на земельный участок, находящийся под строением.
- Отдельным пунктом в договоре купли-продажи недвижимости прописывается цена отчуждаемого объекта недвижимости. В договоре купли-продажи указывается только одна валюта: рубли. Но расчеты стороны могут производить в любой валюте.
- В договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать, что приобретаемый объект до заключения настоящего договора никому не отчужден, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит.
Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана и свободна от любых прав третьих лиц.
- Приобретая указанный объект, покупатель после регистрации договора купли-продажи недвижимости в Управлении Федеральной службы принимает на себя все обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры.
- Стороны должны до подписания основного договора купли-продажи недвижимости согласовать физическое и юридическое освобождение жилого помещения и прописать это в договоре. В основном договоре купли-продажи юрист или нотариус прописывает сроки, когда собственник и зарегистрированные субъекты в отчуждаемом объекте освободят помещение для проживания нового владельца.
- Продавец и покупатель после получения зарегистрированных документов должны встретиться на объекте и подписать акт приема-передачи объекта. Продавец должен передать все оплаченные квитанции за телефон, электричество и т. д. новому собственнику. Акт приема-передачи может быть составлен сторонами в произвольной форме. Данный документ является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объект.Процедуру передачи объекта недвижимости необходимо прописать в основном договоре купли-продажи недвижимости.
- Юрист или нотариус досконально прописывает в нескольких пунктах договора купли-продажи недвижимости риски, которые могут нести продавец и покупатель. Например, что до подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого объекта недвижимости и ответственность за ее сохранность несет продавец.
- В договоре купли-продажи фиксируют, что стороны при подписании документа действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора купли-продажи недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописывается, на каком основании, в какие сроки, стороны могут расторгнуть договор и в каком порядке.
Стороны указывают в договоре купли-продажи недвижимости, кто оплачивает все расходы по сделке. В стандартных случаях расходы по оформлению оплачивает покупатель недвижимости.
Основания для расторжения договора купли-продажи
Расторжение договора купли-продажи недвижимости производится по основаниям и правилам предусмотренным в гражданском законодательстве. Одна из сторон вправе требовать расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости, например, в случае, неисполнения или ненадлежащего исполнения недобросовестной стороной своих обязательств согласно условий договора. Покупатель может требовать расторжения договора , например, если он не был предупрежден продавцом о скрытых недостатках объекта. Строго говоря, возможность и вероятность расторжения договора купли-продажи недвижимости, в суде , определяется тем, насколько правильно он составлен и насколько тщательно проверен объект сделки, его «чистота». И в этой ситуации , у сторон всегда есть положительный выбор,- обратиться к квалифицированному специалисту, или действовать самостоятельно по общим схемам без учета нюансов.