Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения: одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного требования. Более того, наличие условий о встречном требовании (вещи или права) либо встречном обязательстве делает договор дарения ничтожным, такой документ не влечет никаких правовых последствий. Так, договор, содержащий условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, не может называться договором дарения, поскольку здесь применимы правила наследования. Также не может быть признан дарением договор, согласно которому даритель сохраняет право пользования передаваемым в дар жилым помещением, - отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением. Как видим, решаясь на столь ответственный шаг, нужно тщательно изучить нюансы договора и возможные правовые последствия.
Составление договора дарения
В отличие от завещания, дарение является двусторонней сделкой. Очевидно, что сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. При этом на стороне дарителя, также как и на стороне одаряемого могут быть несколько лиц:
- если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность, то несколько лиц будут выступать на стороне одаряемых;
- если квартира находится в совместной собственности, то на стороне дарителя окажутся все участники общей собственности - дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех участников совместной собственности. При передаче в дар доли, находящейся в общей долевой, а не совместной собственности, даритель может выступать в единственном лице.
Даритель, как правило, непосредственно передаёт объект недвижимости одаряемому, а одаряемый его принимает. Однако, возможно дарение через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть указано, кому и какое имущество передаётся.
Итак, при составлении договора дарения необходимо указать:
1. Стороны договора: дарителя и одаряемого (фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт).
2. Предмет договора дарения – в данном случае недвижимое имущество. Необходимо перечислить его характеристики, указанные в экспликации и поэтажном плане: адрес, количество комнат, площадь квартиры, этаж, кадастровый и инвентарный номера и т.д.
3. Основание возникновения права собственности дарителя на указанный объект недвижимости, т.е. какие документы позволяют дарителю распоряжаться недвижимостью (это может быть договор купли-продажи, договор завещания, договор дарения, договор приватизации и т.п.)
4. Если договор дарения заключен по доверенности, то ссылаются на нее: когда, кем выдана доверенность, обязательно указывается её реестровый номер.
Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, поскольку данный документ является основанием для признания права собственности на объект недвижимости.
Договор дарения не требует нотариального удостоверения, но по желанию сторон возможно его заверение.
С момента государственной регистрации договор дарения недвижимости считается заключенным. Госпошлина за регистрацию договора дарения уплачивается обеими сторонами договора (делится на две стороны договора). Помимо регистрации самого договора дарения, необходимо зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости от дарителя к одаряемому. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности подлежит уплате одаряемым. С момента государственной регистрации договора дарения даритель перестает быть собственником подаренной недвижимости, новым собственником имущества становится одаряемый.
Ограничения договора дарения, возможность отказа от дарения
В законе предусмотрены обстоятельства, запрещающие или ограничивающие возможность дарения. В отношении недвижимого имущества к таким случаям следует отнести следующие:
- недопустимо дарение от имени несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их законных представителей;
- запрещается оформление дарения от лица пациентов и клиентов медицинских, социальных и прочих учреждений врачам, соцработникам и иному персоналу, а также государственным служащим за выполнение ими служебных обязанностей;
- законодательством также запрещено дарение между коммерческими организациями.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора или совсем его отменить:
- если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что дарение в новых условиях приводит к значительному снижению уровня его жизни;
- если одаряемый совершил неправомерные действия по отношению к дарителю либо к кому-то из членов его семьи или близких родственников. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, наследники могут требовать отмены дарения в судебном порядке.
В договоре дарения также может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, тогда наследники одаряемого не смогут рассчитывать на получение имущества.
Законом предусмотрено право одаряемого отказаться от дара в любое время до передачи ему предмета дарения. Если договор дарения уже зарегистрирован, то отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Налоги
Если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками, налог при дарении недвижимости не платится. К членам семьи законодательство относит супругов, родителей, детей (усыновителей и усыновленных), дедушек, бабушек, внуков, полноюродных и неполноюродных (т.е. имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Для остальных лиц доходы, получаемые в порядке дарения, подлежат налогообложению по ставке 13%. Стоимость жилья рассчитывается от наименьшей из величин - исходя из справки БТИ, либо заключения независимой организации-оценщика о рыночной стоимости объекта.